Изъятие недвижимости для комплексного развития территории (КРТ) — новая угроза для собственников?

В условиях ограниченности свободных земельных ресурсов (особенно в мегаполисах) и низкой эффективности использования больших земельных массивов градостроительное и земельное законодательство предусматривают механизмы лишения частных лиц их прав на объекты недвижимости с выплатой денежной компенсации. 

К сожалению, сегодня цифры говорят сами за себя: за последние два года количество проектов КРТ выросло более чем в 2 раза — со 150 в декабре 2023 года до 336 в декабре 2025 года. Причём под изъятие сегодня попадают не только проблемные объекты, но и развивающийся и функционирующий бизнес. 

Ежегодно Арбитражный суд г. Москвы принимает к производству около 250-300 новых дел об изъятии. 

Почему это касается каждого собственника?

Процедура КРТ часто становится неожиданностью. С момента получения предложения от города о заключении соглашения об изъятии у вас есть всего 30 дней, чтобы заключить соглашение и договориться о размере компенсации. Если соглашение не подписано, начинается этап №2: процедура принудительного изъятия объектов недвижимости через суд с выплатой возмещения. 

Главные вопросы — сколько реально заплатят и когда? 

Мы проанализировали почти 200 арбитражных споров об изъятии в Москве за 2024-2025 гг. и пришли к выводу: ДГИ (Департамент городского имущества Москвы) систематически недоплачивает собственникам. Разница в доплате может быть как незначительной (в пределах 10%), так и существенной. В среднем процент увеличения суммы возмещения судом по отношению к предложению ДГИ около 30-40%. 
Хотя бывают и исключения: в одном из случаев рост составил невероятные 820%.

Однако важно понимать не только то, каков будет размер компенсации, но и когда вы получите справедливое возмещение. Сегодня практика такова: сначала объект оперативно изымается у собственника с выплатой лишь первоначально предложенной суммы, а вопрос о рыночной компенсации решается позднее — в отдельном процессе.

Такая модель, закреплённая в ГК и ЗК РФ, ставит под сомнение соблюдение конституционного принципа предварительного и равноценного возмещения. Сейчас этот механизм проверяет КС РФ по жалобе Краснощекова — подробнее об этом можно прочитать в телеграм-канале партнера NSP Арама Григоряна.

Что важно знать собственнику:

▪️ Компенсация — это не только рыночная стоимость недвижимости, но и убытки, причиненные изъятием. 

▪️ Собственник вправе не согласится с размером предложенной компенсации и заявить о необходимости проведения объективной оценки в рамках судебной экспертизы. 

Вывод

Изъятие в рамках КРТ — это новая реальность, к которой должен быть готов каждый собственник. И в этой реальности важно все время быть начеку. Хорошая новость в том, что если ваш объект недвижимости попадет под изъятие, при должном подходе вы можете рассчитывать на адекватное рыночное возмещение.